En 2026, choisir ses bureaux, ce n’est plus « trouver des m² dans tel quartier ». C’est choisir un modèle économique et un niveau de flexibilité.
Côté entreprise, la vraie question ressemble souvent à ça :
Côté foncière, asset manager, opérateur, la version miroir est :
Derrière, il n’y a pas un « bon » modèle et deux mauvais. Il y a trois options – bail classique, coworking, bureaux opérés – qui répartissent autrement le risque (CAPEX, vacance, engagement), la flexibilité (durée, surface, usages) et la valeur créée (expérience, image, vitesse d’exécution).
On va les passer en revue avec deux paires de lunettes : celle de l’entreprise occupante, et celle de l’asset / foncière / opérateur.
1. Le bureau classique en bail 3/6/9 : contrôle fort, inertie forte
Le bail commercial 3/6/9 reste la colonne vertébrale du bureau traditionnel.
Vu de l’entreprise
Vous signez un bail, vous aménagez, vous équipez, vous vous installez « chez vous ».
Les avantages sont clairs : vous maîtrisez le lieu, le plan d’aménagement, l’image. Vous pouvez faire de vos bureaux un vrai prolongement de votre marque employeur, avec une adresse identifiée, des espaces à votre main, une culture visible.
Mais cette liberté a un coût : un engagement pluriannuel (au minimum 3 ans dans les faits), un projet de travaux à piloter (architecte, space-planning, appels d’offres, suivi de chantier), un CAPEX aménagement et mobilier qui part vite en centaines de milliers d’euros, et un risque de mauvais dimensionnement (trop de postes fixes, pas assez de salles, espaces sous-utilisés une fois le travail hybride installé).
C’est un modèle cohérent si vous avez de la visibilité à 3–6 ans, une volonté d’inscrire votre présence dans un lieu, et une capacité à immobiliser du capital dans vos bureaux. Il l’est beaucoup moins si votre trajectoire est volatile ou si chaque euro de CAPEX doit aller au produit et non au mobilier.
Vu du propriétaire / asset / foncière
Le bail 3/6/9 a des vertus évidentes : stabilité juridique, cash-flows lisibles, valorisation simple à expliquer. Mais les limites se voient de plus en plus : des plateaux nus qui tournent des mois dans les listings des brokers, une offre souvent indifférenciée (« m², loyer, charges »), peu de maîtrise sur l’expérience finale vécue par les équipes dans l’immeuble.
Le bail classique reste la structure. Mais il ne suffit plus, seul, à rendre un immeuble tertiaire compétitif.
2. Coworking et flex office : liberté maximale, maîtrise limitée
Le coworking et le flex office se sont imposés comme alternative évidente au bail classique, surtout pour les entreprises qui refusent de lancer un projet immobilier à chaque phase de croissance.
Vu de l’entreprise
Le contrat est simple : vous louez des postes de travail ou un bureau privatif dans un environnement tout équipé. Pas de CAPEX, peu de friction, une entrée rapide.
Vous gagnez du temps (pas de projet d’aménagement complet à gérer), de la flexibilité (contrats plus courts, surface ajustable) et un ensemble de services intégrés : internet, ménage, accueil, salles de réunion, parfois restauration ou événements.
Vous perdez une partie de la maîtrise de l’image (vous êtes dans une marque d’opérateur, pas dans la vôtre), de la confidentialité (espaces partagés, circulation, bruit) et de l’efficience économique au-delà d’une certaine taille.
Le coworking est redoutable pour entrer sur un marché, lancer une équipe, absorber une croissance imprévisible ou gérer un horizon court. Il devient moins confortable dès qu’on cherche un siège identifié, une expérience cohérente pour une équipe de 50, 100 ou 200 personnes, ou une trajectoire un peu plus stable.
Vu du propriétaire / asset / foncière
Intégrer un opérateur de coworking dans un immeuble peut dynamiser des niveaux, donner de la vie à un hall, attirer des entreprises qui n’auraient jamais signé de bail nu et générer un revenu via un bail ou un contrat d’occupation avec l’opérateur.
Mais cela veut dire aussi dépendre de la solidité de l’opérateur, accepter un modèle de revenus parfois plus complexe, et reconnaître que le coworking ne couvre qu’une partie de la demande. Beaucoup d’entreprises veulent un espace à elles.
Le coworking est un bon complément. Il ne remplace ni le bail classique, ni d’autres formes d’offre « prête à l’emploi ».
3. Les bureaux opérés : le « entre les deux » qui devient central
Les bureaux opérés (bureaux serviciels, managed offices) s’intercalent entre bail classique et coworking. Ils reprennent des éléments des deux, mais en redistribuant autrement le risque et la valeur.
Vu de l’entreprise
Concrètement, vous disposez d’un plateau dédié dans un immeuble de bureaux, à votre nom, aménagé pour vos usages. Vous n’arrivez pas dans un open-space partagé, mais dans des locaux conçus pour vous, avec votre branding si vous le souhaitez.
La différence clé, c’est que vous ne pilotez pas l’aménagement comme un projet CAPEX classique. Un opérateur – et éventuellement un partenaire mobilier – s’en charge, et vous payez une redevance mensuelle qui inclut la mise à disposition du plateau, l’aménagement de bureaux et le mobilier, plus une gamme de services (maintenance, ménage, parfois accueil, IT, etc.).
Pour vous, cela signifie moins de CAPEX à l’entrée, une charge d’exploitation lisible, une complexité projet fortement réduite et une capacité à ajuster le niveau de service et de configuration si vos usages évoluent.
Vous conservez un espace à vous, mais vous ne portez plus seul le risque de vous tromper sur les usages, le coût de la fin de vie du mobilier et l’intégralité de la mécanique immobilière.
Vu du propriétaire / asset / foncière / opérateur
Les bureaux opérés permettent de transformer des plateaux nus en produit prêt à louer pour des entreprises qui n’ont ni le temps ni l’envie de lancer un projet de bureaux complet.
Selon les montages, c’est l’opérateur qui prend un bail et revend un service à ses clients, ou c’est le propriétaire qui garde la relation bailleur et mandate des partenaires pour concevoir des plateaux plug-and-play, les équiper via des solutions OPEX / abonnement mobilier et proposer à des preneurs une formule plus lisible : bureaux prêts, usage immédiat, peu de CAPEX.
L’asset y gagne une meilleure absorption de certains plateaux, une offre plus claire pour des entreprises hybrides, une façon de se démarquer sans tout transformer en coworking.
4. CAPEX, OPEX, flexibilité : ce que chaque modèle fait vraiment bouger
On peut résumer l’impact des trois modèles sur trois axes : CAPEX, OPEX, flexibilité.
En bail classique, l’entreprise immobilise du CAPEX pour aménager et meubler ses bureaux. Le propriétaire reste dans un schéma traditionnel de loyer et de bail. La flexibilité réelle est celle du bail 3/6/9 et de la capacité à revendre ou adapter le mobilier.
En coworking, l’entreprise bascule presque tout en OPEX, avec peu ou pas de CAPEX. L’opérateur porte l’aménagement, le mobilier, le risque d’occupation. Le propriétaire encaisse un loyer ou une redevance, mais la lisibilité dépend de la structure contractuelle.
En bureaux opérés, on mutualise le risque : l’aménagement et le mobilier peuvent être portés en OPEX (via un opérateur et/ou un abonnement mobilier), l’entreprise paie une redevance, le propriétaire valorise un actif plus « servicialisé » sans forcément exploser son propre CAPEX.
La vraie bascule, ce n’est pas seulement juridique. C’est : qui immobilise le capital, qui prend le risque d’usage, et qui a la main sur l’expérience quotidienne des équipes.
5. Comment choisir en pratique : la grille de décision côté entreprise
Côté entreprise, le bon modèle n’est pas celui qui « a la meilleure image ». C’est celui qui colle à vos contraintes réelles.
Quelques questions suffisent à clarifier :
- À quel point vos effectifs sont-ils prévisibles sur 2–3 ans ? Sur 5 ans ?
- Où est la priorité : conserver le cash et le CAPEX pour votre produit, ou investir dans un lieu emblématique ?
- Vos équipes ont-elles besoin d’un lieu qui vous ressemble, ou simplement d’un environnement confortable pour travailler ?
- Votre culture est-elle déjà habituée au travail hybride et aux espaces partagés, ou encore très attachée au poste attribué ?
Avec ces réponses, les scénarios se dessinent : un siège amorti, très ancré, pour une entreprise assez stable ? Bail classique, avec un gros travail sur la part d’aménagement à passer en OPEX (mobilier, évolutivité). Une structure en croissance rapide, avec des incertitudes fortes ? Bureaux opérés ou mix bureaux opérés / coworking. Une implantation test ou un marché secondaire ? Coworking pur ou solution ultra-flex.
L’erreur, c’est de choisir un modèle « par principe » : cowork parce que c’est moderne, bail classique parce que « c’est comme ça qu’on a toujours fait », bureaux opérés parce que « tout est inclus ». Le sujet, c’est l’adéquation modèle / horizon / risque.
6. Et côté asset / foncière : raisonner en portefeuille, pas en dogme
Pour un asset manager ou une foncière, la bonne question n’est pas « dois-je tout passer en coworking ou en bureaux opérés ? ». La bonne question est : « sur quel actif, sur quels plateaux, quel modèle augmente vraiment ma performance ? »
Certains immeubles se louent très bien en bail classique. D’autres accumulent de la vacance sur des surfaces intermédiaires ou des plateaux difficiles à projeter nus.
Sur ces surfaces-là, un plateau aménagé plug-and-play peut réduire le délai de commercialisation, une offre de bureaux opérés peut attirer des preneurs qui n’auraient jamais signé un bail nu, un partenariat avec un opérateur de coworking peut donner un socle de services et de vie à l’immeuble.
L’enjeu n’est pas seulement de « meubler ». C’est de créer un produit bureaux lisible, avec différents niveaux d’engagement et de service, sans transformer chaque décision en projet CAPEX de 10 ans.
7. Où se place novinea : orchestrer, pas juste aménager
Le rôle de novinea n’est pas de décréter que les bureaux opérés seraient « l’avenir » et que le coworking ou le bail classique seraient dépassés.
Notre rôle, c’est d’aider les entreprises à choisir et mettre en œuvre le modèle de bureaux le plus cohérent avec leur horizon et leur stratégie, et les assets, foncières, opérateurs à transformer des surfaces en vrai produit bureaux : plateaux aménagés, plug-and-play, bureaux opérés, sans plomber leur bilan en mobilier.
Concrètement, on intervient sur la conception des espaces (bureaux hybrides, flex, usages réels), l’aménagement et le mobilier en abonnement (OPEX, multi-marques), la seconde vie du mobilier (pour que la flexibilité ne rime pas avec gaspillage), et l’alignement avec le modèle choisi : bail classique, bureaux opérés, coworking ou mix.
On se situe donc au niveau du modèle, pas seulement du « look & feel ».
8. La vraie question à vous poser maintenant
Si vous êtes en train de préparer un déménagement, de renégocier un bail, de repositionner un immeuble de bureaux ou de réfléchir à une offre de bureaux opérés, on peut prendre vos données réelles (surface, horizon, budget, politique de télétravail, vacance, cible) et construire un à deux scénarios de modèles de bureaux avec, pour chacun, un schéma CAPEX / OPEX, un plan d’aménagement, et un rôle clair pour le mobilier en abonnement.
